Vad innebär de nya K-regelverken för en bostadsrättsförening? - samlade frågor och svar

På sbc.se har vi tidigare skrivit om de nya K-regelverken för bostadsrättsföreningar som bland annat innebär förändringar i hur en förening redovisar sin byggnad och underhållsåtgärder. SBC har under en längre tid tillsammans med andra betydande aktörer på marknaden arbetat med att klargöra hur bostadsrättsföreningar på bästa sätt ska förhålla sig till de nya reglerna.

Vi på SBC har fått många frågor med anledning av detta. Därför publicerar vi nu svaren på några av de vanligaste frågorna kring de nya reglerna.

Vad är skillnaden mellan K2 och K3 regelverken som påverkar en bostadsrättsförening?

När passar det för en bostadsrättsförening att välja K3?

Kan man byta regelverk längre fram?

Vad är en komponentavskrivningsplan och hur påverkar den föreningens ekonomi?

Får man använda progressiva avskrivningsplaner?

Kommer vår bostadsrättsförening att få höja årsavgifterna om vi byter avskrivningsplan?

Kan vi planera att redovisa förlust varje år?

Kan styrelsen bli ställd till svars för att ha planerat att redovisa underskott?


Vad är skillnaden mellan K2 och K3 regelverken som påverkar en bostadsrättsförening?

 K2 är ett förenklat regelverk. Underhållsåtgärder bokföras som kostnad det året som de utförs. Endast den del som förbättrar funktionen och på så sätt höjer värdet på byggnaden kan bokföras som tillgång och skrivas av på dess livslängd. Avskrivningen på byggnaden ska vara linjär. I K2 behöver inte periodisering göras i årsbokslutet av återkommande kostnader som inte avviker mer än 20 procent mellan åren. Här undantas personalkostnader. Inte heller behöver inkomster och utgifter som understiger 5000 kr periodiseras.

K3 regelverket är mer avancerat och bygger på fler bedömningar. Den stora skillnaden jämfört med K2 är kravet på en avskrivningsplan för byggnaden som ska vara uppdelad i komponenter. Komponenterna skrivs av på dess beräknade livslängd, t.ex. fönster på 40 år. Underhållsåtgärder är antingen en ny tillgång i balansräkningen eller ett underhåll av befintlig tillgång som resultatförs. 

 

När passar det för en bostadsrättsförening att välja K3?

Står föreningen inför stora underhållsåtgärder kommer dessa i K2 att belasta resultatet det året. Vid övergången till K3 och en komponentindelad avskrivningsplan kommer underhållet istället att bokföras som tillgång (en av komponenterna) och skrivas av på den beräknade livslängden. Det gör att resultatet blir mer jämnt över åren. Har inte komponenten som bytts ut skrivits av i sin helhet vid den tidpunkten ska resterande belopp tas upp som kostnad det året.



Kan man byta regelverk längre fram?

Det är tillåtet att byta från K2 till K3. Det är också tillåtet att byta från K3 till K2 – under förutsättning att företaget inte tidigare tillämpat K2. Ett företag som tidigare tillämpat K2 och därefter bytt till K3, får endast byta tillbaka till K2 om det finns särskilda skäl. Ett företag som byter från K3 till K2 ska i not lämna upplysning om skälen till bytet.

 

Vad är en komponentavskrivningsplan och hur påverkar den föreningens ekonomi?

 Det är en avskrivningsplan för byggnaden som ska vara uppdelad i komponenter. Byggnaden delas upp i 10-15 olika ”komponentgrupper” t.ex. fönster. Varje ”komponentgrupp” skrivs av på sin livslängd t.ex. fönster på 40 år. Detta ska föras i ett anläggningsregister.

Finns det ett värde kvar av komponenten vid ett underhåll/byte utrangeras denna i bokföringen. Det betyder att det kvarvarande beloppet tas upp som kostnad det året. Kostnaden för underhållet/bytet bokförs som tillgång och skrivs av under dess beräknade livslängd.

I de flesta av de nuvarande avskrivningsplanerna skrivs hela byggnaden dvs. alla ”komponentgrupper” av på 100 år. Det blir då en lägre avskrivningskostnad än vid komponentindelad avskrivningsplan. Det gör att vid byte till en komponentindelad avskrivningsplan kommer kostnaden för avskrivningen per år att öka.

 

Får man använda progressiva avskrivningsplaner?

 Enligt bokföringsnämnden, BFN beslut den 28 april 2014 är inte progressiva avskrivningsplaner tillämpliga på byggnader i K2. BFN anser att en linjär avskrivningsplan bäst återspeglar förslitningen av byggnaden.

 

Kommer vår bostadsrättsförening att få höja årsavgifterna om vi byter avskrivningsplan?

Grundläggande ska en bostadsrättförening fungera efter självkostnadsprincipen. Avgifter och hyror ska täcka kostnader, amortering samt avsättning till yttre fonden.  Beloppet som skrivs av ska minst täcka det som amorteras.  Storleken på avgifter och hyror tar styrelsen beslut om i sin årliga budget.

Avskrivningen är inte en kostnad som motsvaras av en utgift under året. Den är till för att säkerställa att det finns medel att återanskaffa delar av byggnaden när det behövs. Medlen som tas in till detta via avgifterna under året används delvis för att amortera av lånen. Det skapar då ett låneutrymme tills det är dags att göra ett större underhåll.

En bostadsrättsförening kan välja att redovisa ett negativt resultat om avskrivningarna ökar. Det viktigaste är att ta in så mycket avgifter och hyror så att det täcker de utgifter som föreningen har dvs. att ha ett positivt kassaflöde. Man bör rådgöra med sin revisor innan man sätter det i system.

 

Kan vi planera att redovisa förlust varje år?

 En bostadsrättsförening går inte i konkurs om den har ett för lågt eget kapital, utan endast om det inte finns pengar kvar i kassan och det inte går att öka årsavgifterna eller ta ut ökade insatser från medlemmarna.

Så länge bostadsrättsföreningen har god likviditet, amorterar på eventuella lån och sätter av medel till fonden för yttre underhåll kan föreningen visa ett negativt resultat. Det är bra att ha en diskussion om detta med sin revisor. Eventuellt behöver stadgarna ses över.

Problemet som uppstår är att det kan vara svårt för en spekulant på en bostadsrättslägenhet att bilda sig en uppfattning om hur föreningen mår om resultatet är negativt. Det ställer högre krav på övrig information i årsredovisningen.

 

Kan styrelsen bli ställd till svars för att ha planerat att redovisa underskott?

 En bostadsrättsförening kan redovisa underskott ett eller flera år och t.o.m. en ansamlad förlust i det egna kapitalet utan att det innebär något ansvar för styrelseledamöterna, under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och att tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll. Under de förutsättningarna kan inte en räkenskapsmässig förlust under ett eller flera år i följd i sig vara ansvarsgrundande.

Om ett underskott kan hota bostadsrättsföreningens existens måste styrelsen vidta åtgärder för att hantera detta. Underlåter styrelseledamöterna att vidta åtgärder kan de bli skadeståndsskyldiga.